지난 프롤로그에서 청약 당첨 후 계약금까지의 이야기를 했다.
이번 편에서는 난이도가 3단계 정도 더 높은 중도금 대출 준비서류, 후기, 꿀팁을 전하려고 한다.
3일 전에 대출을 신청하고 왔기 때문에 아직 따끈따끈한 후기가 아닐까 싶다.
2. 중도금 대출
분양가의 60%를 차지하는 것이 중도금이다. 이 중 40%은 은행에서 싸게 빌려준다고 해서(?) 참 다행이다.
LTV 낮다고 투덜투덜 하면서도 이것마저 안 해주면 어땠을까 생각하니 아찔하다.
무엇이든 주어진 상황에서 감사하게 생각하며 문제를 해결하자.
중도금 60%를 현금으로 낼 수도 있다. 하지만 대출이라는 레버리지를 활용하는 것도 좋은 방법이다.
2020년 9월 현재 투기과열지구의 주택담보대출 한도(LTV)는 40%이다.
아파트 전체 가격에서 최대 40%까지 대출이 가능하다는 뜻이다. (대출 시 설정금액은 아래에서 다시 이야기하겠다.)
분양가가 6억이라고 하면 2억 4천만 원 이상은 (중도금 대출, 주택담보대출) 하늘이 무너져도 못 받는다.
(예외 : 서민 실수요자조건에 해당되면 10%를 추가로 받을 수 있다.)
보통 1-4회 차 or 2-5회 차 식으로 4회 차를연달아서 신청할 수 있다.
1, 2, 4, 5회 차 / 1, 2, 3, 5회 차로 중간을 건너뛰는 방식은 불가능하다.
자, 그래서 중도금 대출은 누가 언제 어디서 어떻게 받는 건데?
아파트 계약금을 납입하고 계약서를 받아오면 중도금 대출은 언제 받으러 가는지 궁금해진다.
중도금 대출받는 시기
입주자 모집공고에 적혀있는 중도금 대출 1회 차 날짜 기준으로 대략 1달 전에 집으로 등기가 날아온다.
대출 지정은행에서 실행하게 될 중도금 대출상품 정보와 준비서류를 안내한다.
"이거랑 이거랑 잘 챙겨서 몇 월 며칠 몇 시 사이에 어디로 누구누구 데리고 와라"라는 내용이다.
50페이지 정도 되는 깜지 같은 입주자 모집공고문을 여러 번 읽어본 사람에게 이 정도는 껌이다.
글씨도 크고 여백도 많아서 5초 정도 쓰윽 보면 대충 다 파악된다.
5초씩 100번 읽는다.
중도금 대출받으러 은행 갈 때 챙겨야 할 준비물
침착하게 하나하나씩 정리해보자.
준비물 ① : 가족(세대원)
중도금 대출을 받으려면 청약당첨자 = 대출신청자 본인이 직접 해당 지점에 방문해서 대출서류를 작성해야 한다.
부부공동명의자(공동계약자)가 있다면 필수 방문이고, 대리는 불가능이다.
웃기고 충격적인 건, 대출받으러 갈 때 온 가족이 함께 가야 한다. (평소에 사이좋게 지내자.)
"세대당 주택 보유현황을 조회하기 위해 주민등록상 성년인 세대원은 모두 방문 및 개인정보 조회동의서 작성 필수"
세대원 중 성년자는 방문 필수이다. 단, 인감증명서와 인감도장을 지참해서 대리작성이 가능
세대원 중 미성년자는 친권자가 기본증명서(상세)를 지참하여 친권자 대리작성이 가능
참석한 성년 세대원은 몸만 가면 된다. 인감도 필요 없고 서명(싸인)으로 처리 가능
준비물 ② : 증빙서류
※ 모든 서류는 접수일 기준 1개월 이내 발급분 제출
| 서류 목록 | 확인사항 | |
| 분양(공급계약서) 원본 | 반드시 원본 | |
| 계약금 납부영수증 | 계약금 이체내역증 | 은행 홈페이지에 접속 → 로그인 → 이체내역조회 → 해당 날짜나 금액으로 검색해서 프린트 |
| 주민등록증, 운전면허증 | 대출신청인, 성년자 세대원 모두 | |
| 주민등록등본 | 대출신청인 (배우자 분리세대인 경우 배우자 등본도 필요) | 민원24 |
| 주민등록초본 | 세대원 전원 | 민원24 |
| 가족관계증명서 (상세) | 대출신청인 기준 (미혼, 세대분리) | 민원24 |
| 기본증명서 (상세) | 미성년자 기준 (세대원 중 미성년자 있는 경우) | 민원24 |
| 임대사업자등록증 (구청용) | 임대사업자 등록한 주택 보유 시 (구청에 팩스송부 요청) | 보유한 주택이 위치한 구청 |
| 건강보험자격득실확인서 | 국민건강보험 사이버민원센터 혹은 1577-1000로 FAX 요청 |
|
| 인감증명서, 인감도장 | 인감증명서는 인터넷 발급 불가. (인감이 등록되어있지 않다면 인감도장 지참해서 방문하여 인감등록 후 인감증명서 발급) |
|
| 채무자 소득서류 제출 | 급여소득자 | 재직증명서, 근로소득원천징수영수증(최근2개년도) ▷ 단기재직자(1년 이내근무) 등은 재직증명서, 급여명세표로 제출 |
| 사업소득자(개인사업자) | 사업자등록증(사본), 소득금액증명원(최근2개년도) ▷ 소득신고 사실이 없어 소득금액증명원이 발급되지 않는 단기사업자는 건강·장기요양보험료납부 확인서로 제출 가능 |
|
| 보험모집인 및 프리랜서 | 위촉계약서 등, 소득금액증명원(최근2개년도) ▷ 단기 근무자는 사업소득원천징수영수증 제출로 소득증빙 가능 |
|
| 연금소득자 | 연금증서(연금수급권자확인서), 통장거래내역서 및 통장사본 제출 | |
| 기타소득자 및 기타소득증빙이 가능한 자 | ★기타소득자는 국세청(홈택스)의 소득세신고 사실이 없다는 "사실증명원" 반드시 제출 (홈택스 → 신청/제출 → 신청업무 → 사실증명원 발급 또는 세무서에서 발급) 플러스! A. 건강·장기요양보험료 납부확인서 B. (국민)연금산정용가입내역 확인서 C. 전년도 신용카드소득공제확인서 (A가 확인 불가하면 B, B가 확인 불가하면 C 순서로 확인서류를 준비한다.) |
기타 소득자인데 사실증명원, 또는 ABC 확인이 어려운 상황이라면 1 금융권 중도금 대출은 불가하다고 생각해야 할 것 같다. 하지만 찾아보면 다른 대출 방법이 있을지도 모른다. 희망의 끈을 놓지 말자!
학생, 주부와 같은 무소득자의 경우에도 중도금대출을 받을 때엔 카드 사용금액이 많지 않아도 괜찮다.
월 50만원 정도 사용했다면 크게 문제는 없다.
모든 것이 준비되었다면 준비물 ①과 ②를 지참하여 지정된 은행 지점을 방문한다.
도착하자마자 작성해야 하는 서류는 이 정도다. 다들 이 정도 서류는 매일 쓰잖아? 별 거 아니잖아.
2020년 9월 NH농협은행 기준
금리 : 기준금리(COFIX, 연) 0.81% + 가산금리(연) 1.1% = 대출금리(연) 1.91%
우리가 당첨된 분양단지의 경우 중도금대출 이자후불제다.
이자후불제의 경우 대출 약정된 2년 후 후불로 한 번에 상환하게 된다.
("이자후불제"인지 "무이자"인지는 입주자모집공고문에서 확인 가능)
여기서 잠깐
Q. 중도금대출 받을 땐 '분양가' 기준으로 받나요 '분양가+유상옵션비용' 금액 기준으로 받나요?
A. 중도금대출은 '분양가' 기준으로 계산 됩니다. 저희는 아직 유상옵션 계약을 안했는데 중도금대출 받고 왔어요.
중도금 대출 이자 계산
은행에서 4번의 회차 납입금액을 4번에 나누어 지정된 날짜에 아파트 회사로 이체하기 때문에 회차마다 이자계산이 달라진다.
예. 6억의 40%인 2억4천만원을 2%의 대출금리로 1-4회차 대출받은 경우
1~4회차 대출금액 2억 4천, 25개월, 2% 금리 = 1,000만원
으로 계산하는 것이 아니라 xxx
A. 1회차 : 2020년 10월 ~ 2022년 10월 (25개월, 분양가 10% 6천만원의 이자 월10만원) ▶ 17개월 계산 시 250만 원
B. 2회차 : 2021년 1월 ~ 2022년 10월 (21개월, 분양가 10% 6천만원의 이자 월10만원) ▶ 13개월 계산 시 210만원
C. 3회차 : 2021년 6월 ~ 2022년 10월 (17개월, 분양가 10% 6천만원의 이자 월10만원) ▶ 17개월 계산 시 170만 원
D. 4회차 : 2021년 10월 ~ 2022년 10월 (13개월, 분양가 10% 6천만원의 이자 월10만원) ▶ 13개월 계산 시 130만원
A+B+C+D 이자를 더해서 중도금대출 상환 시 (=잔금대출로 전환할 때) 760만원을 후불로 상환하게 된다.
너무나 당연한 이야기이지만, 단순히 일반대출 받을 때처럼 대출금리만 보고 계산해보면 대출금 전액을 25개월 통으로 빌린다고 생각할 수도 있어서 적어봤다.
+ 여기선 편의상 개월로 계산했지만 실제로는 일단위 날짜 수로 계산해봤다. 상세한 이자계산 내역은 은행에서 뽑아준다.
| 이것만은 미리 알고 가 2차 계약금, 중도금, 잔금 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과하게 되면 경과일 수에 대해 납부지연 연체료율을 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부해야 한다. 내가 한 계약의 경우엔 5% 후반대의 연체료율이 책정되어있다. 계약 단지마다 연체료율에 대한 내용을 계약 시 구두로 설명해주기도 하고 따로 안내문을 챙겨주니 꼭 확인해보자. 만약 없다면 시행·시공사에 전화해서 물어보면 된다. |
추가로 대출 시 근저당 설정금액은 120%이었다. 예를 들어 분양가가 6억이라고 하면
- 대출금액: 2억 4천 (분양가의 40%)
- 대출 설정 금액: 2억 8천8백 (대출금액의 120%)
채무자가 은행에 이자를 못 내서 경매로 넘어가면 은행이 받아갈 수 있도록 설정해놓는 금액이라고 생각하면 된다.
근저당 설정비와 채권최고액 등은 기회가 되면 정리해서 포스팅해보겠다.
은행 두 번 걸음 안 하는 법
대출서류심사를 위한 서류가 잘못되었거나 or 추가 서류가 필요하다면 며칠 내로 팩스 발송이 가능
대출서류작성(대출신청)에 필요한 자료를 안 가져간다면 은행에 다시 방문해야 함
예를 들어, 성년자 세대원이 같이 은행에 같이 못 갔는데 불참자의 인감증명서를 안 가져갔다?
이런 상황에선 당일에 대출신청이 불가하고 재방문해야 되니 출발 전 더블체크는 필수이다.
이제부터 4개월 단위로 4번 은행이 아파트 회사로 중도금을 보내줄 것이고
나는 2022년 초에 5회차 잔금부터 납입하면 된다.
이렇게 중도금대출에 대한 상세한 내용을 정리해봤다.
다음 3편에서 잔금대출 준비에 대해 자세히 다뤄보도록 하겠다.
아파트청약 대출 시리즈
[2탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출 무소득자 소득증빙)
[3탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금 이자 아끼는 두 가지 방법/선납할인)
[4탄] 아파트청약 대출 A-Z (무소득자 소득증빙으로 대출받기/대출준비)
[5탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출→잔금대출 갈아타기)
궁금한 점은 댓글 남겨주면 성심 성의껏 답변 남겨드리겠습니다.
CU!
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