부동산 이야기

[5탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출→잔금대출 갈아타기)

힙생로랑 2020. 9. 29. 18:03

 

5탄에서는 계약금, 중도금대출에 이어 잔금대출에 대한 이야기를 해볼까 한다. 앞 시리즈를 봤다면 청약당첨 이후 계약금부터 중도금대출까지 60-70% 가량의 금액을 별 무리 없이 해결 할 수 있다는 것을 알게 되었을 거다. 비교적 쉽게, 소득이 전혀 없는 무직자도 1년동안 신용카드나 체크카드를 300-500만원 가량만 된다면 큰 어려움 없이 중도금대출 심사를 통과할 수 있다고 말했었다. (물론 개인 신용등급에 따라 불가능한 경우도 생길 수 있으니 평소 신용관리를 잘 하자!)

 

하지만 진짜 게임은 잔금대출부터다. 여기부턴 소득증명이 없더라도 일정 금액 이상을 지출했다는 증빙이 필요하다. 그 지출에 대한 기준에 어느정도 부합하는 조건 아래에서 잔금대출을 일으킬 수 있으니 반드시 이번 편을 읽어보기 바란다.

 

[2탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출 무소득자 소득증빙)

 

[2탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출 무소득자 소득증빙)

지난 프롤로그에서 청약 당첨 후 계약금까지의 이야기를 했다. 이번 편에서는 난이도가 3단계 정도 더 높은 중도금 대출 준비서류, 후기, 꿀팁을 전하려고 한다. 3일 전에 대출을 신청하고 왔기 �

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[4탄] 아파트청약 대출 A-Z (무소득자 소득증빙으로 대출받기/대출준비)

 

[4탄] 아파트청약 대출 A-Z (무소득자 소득증빙으로 대출받기/대출준비)

대망의 소득 없는 사람 중도금 대출 받는 방법 여기가 제일 중요한 부분이니 집중!! 2탄에서 이어지는 내용이니 안보신 분이라면 2탄을 먼저 보고 와주시기 바랍니다. 대출을 받기 위해선 소득��

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3. 잔금대출 받기

 

예. 분양금액 납입일정과 납입 비율

 

아파트 청약이 당첨되면 같은 아파트 단지 조합원들/일반분양자들이 함께 중도금 대출을 받게된다. 짧게는 하루, 길게는 일주일동안 중도금 대출을 원하는 세대에서 지정 은행에 방문해서, 개인의 신용등급에 상관없이 동일한 조건(금리 등)으로 대출을 받기 때문에 "집단대출"이라고 부르기도 한다. 

 

중도금대출 이후, 남은 회차를 자납(직접 납입)하고 나야 잔금 대출이 가능하다. 중도금 연체에 대해서는 3탄에서 이야기 했었다. (연체료에 대한 이야기는 2탄에서 했으니 참고 바란다.)

 

잔금대출이 가능해지면 앞에서 받았던 중도금대출을 먼저 상환하고 다시 대출을 받는 것인가? 궁금해 하는 사람들이 많다. 정답은 '아니다.' 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 "전환대출", "대출 갈아타기"이다.

 

지수씨의 예를 들어보자.

지수씨는 2020년 7월, 6억짜리 서울 아파트 청약에 당첨됐다. 계약금(20%) 1억 2천만원을 자납하고, 2020년 10월에 1-4회차 중도금(투기과열지역, LTV 40%)인 2억 4천만원을 대출 받았다. 2년 동안 열심히 돈을 모아 중도금 5, 6회차도 납부했다. 어느덧 시간이 흘러 2022년 8월이 되어 입주시점이 다가오고 있다. 이제 마지막 관문인 잔금을 내야하는데, 6억에 분양 받았던 아파트의 현재 시세가 9억이다. 그렇다면 지수씨는 얼마의 잔금대출을 받을 수 있을까?

 

 

정답은 "최대" 3억 6천만원이다. 여기서 포인트가 최대라는 것이고, 최대로 받기 위해서 은행에서는 "소득"을 본다. 이 소득대비상환능력을 보기 위한 것을 DTI(Dept to Income : 총부채상환비율)라고 부르는데, 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미한다. 그래서 서울 아파트가 40% 대출 가능이라고 하더라고 소득에 따라 30% 밖에 못 받을 수도 있고 20%밖에 못 받을 수도 있는 것이다.

 

대출종류 중도금대출 잔금대출
담보대출종류 주택담보대출 주택담보대출
LTV 적용 LTV 40% LTV 40%
DTI 적용 X DTI 40%
대출금 기준 분양가 (유상옵션비용 제외) 입주시점 KB시세

 

  • 중도금대출과 잔금대출의 공통점은 둘 다 '주택담보대출'이기 때문에 LTV 적용을 받는다는 것이다.
  • 차이점은 중도금대출은 DTI 적용 없이 LTV로만 받고, LTV는 분양가에서 계산하게 된다. 잔금대출은 입주시점 KB시세에서 LTV 적용을 한 후, DTI를 적용하여 40% 범위 내에서 대출해준다.

 

중도금대출로 받았던 2억 4천. 그리고 잔금대출로 받게될 3억 6천. 갈아타는 것이기 때문에 3.6억에서 2.4억을 뺀 1.2억을 추가로 받을 수 있다. 내가 상환하고 다시 받을 필요 없이 은행에서 알아서 중도금 뺀 금액만큼 빼고 준다.


 

무소득자가 DTI 40%를 FULL로 받을 수 있는 방법

 

무직자/무소득자가 중도금대출을 받을 때 소득이 '0'임을 인정 받기 위해 "소득증명원(소득신고 사실 없음)" 서류를 첫 번째로 준비해야 한다고 했다. 잔금 대출을 받을 때에도 동일하게 필요하다.

 

단, DTI을 MAX로 받기 위해선 대출금액과 연소득으로 역계산 해보면 1년에 대략 얼마정도의 카드금액을 사용하면 되는지 계산이 나온다. 쉬운 이해를 위해 은행에서 직접 계산해준 계산을 알려주겠다. 대출금액을 잡을 땐 집값이 얼마인지 알면 되고, 카드를 연 3,000만원 정도 사용하면 연소득 5,000만원 이상이라 평가한다고 한다. (언제든 달라질 수 있지만 현재는 그렇다.) 9억 아파트 기준으로 연소득 5,000만원 정도면 투기과열지구 LTV인 40%는 DTI를 적용하더라도 최대 한도만큼의 대출을 받을 수 있다.

 

 

중요한 건, 위에서 말한 카드사용금액은 "전년도" 카드 사용금액이다. 2022년에 대출 받을 예정이면 2021년 1월 1일부터 2021년 12월 31일까지 얼마나 사용했는지를 본다. 그러니 나의 잔금대출 예정 일자를 보고 전년도에 계획적으로 카드를 사용하면 차질없이 잔금대출까지 실행할 수 있을 것이다. 연 3,000만원이면 한 달에 대략 250만원 카드를 써야한다. 나 같은 경우엔 10년 이상 써오고 있는 냉장고, TV, 세탁기 등을 모두 내년에 바꾸려고 한다. 생활비를 일부러 늘릴 필요 없이 실적을 채울 수 있을 것 같다.

 

 

여기까지 아파트 청약 당첨 후 겪어야하는(?) 대출에 대한 이야기를 해보았다. 어쩌다보니 5편짜리 시리즈가 되었는데, 앞으로 더 추가할 내용이 생기게 된다면 이어서 써볼 예정이다.

 

 

아파트청약 대출 시리즈

[1탄] 아파트청약 대출 A-Z 프롤로그 (계약금)

[2탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출 무소득자 소득증빙)

[3탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금 이자 아끼는 두 가지 방법/선납할인)

[4탄] 아파트청약 대출 A-Z (무소득자 소득증빙으로 대출받기/대출준비)

[5탄] 아파트청약 대출 A-Z (중도금대출→잔금대출 갈아타기)

 

 

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