부동산 이야기

[DTI, DSR 뽀개기 1탄] DTI과 DSR 차이점 / 학생 전업주부 신용 대출 한도 계산

힙생로랑 2021. 5. 2. 17:05

 

출처: https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/04/415647/

 

뭐래 진짜?

대출 다 갚고 집 사라고유??? 집을 사야 대출을 갚는 거 아닌가유? 

 

 

이번에 더 숨 못쉬게 조인다는 대출규제를 이해하려면 DSR과 DTI에 대해 먼저 이해해야 한다.

(LTV는 이전에도 포스팅했던 적 있고... 다들 아실 거라 생각해서 과감히 스킵합니다!)

 

DTI(Debt to Income) 총부채상환비율 = 소득이 기준

연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율

  • 투기지역, 투기과열지구 등 지역에 따른 기준값이기 때문에 구매하려는 지역을 확인 해봐야 함 (예. 무주택세대가 서울에 주택을 구입하는 경우 DTI 40%)

DTI 계산법

(주택대출 연간 원리금* 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액) / 연간 소득**

*원리금 = 원금 + 이자
**연 소득은 세전 소득 기준, 부부 합산 소득 적용 가능
  • 예. 대출자 연 소득 3,000만원, 주택 매매 하는 지역의 DTI가 40%라면  주택담보대출 원리금와 다른 대출의 이자 합산 금액이 연 소득의 40%에 해당하는 1,200만원을 넘을 수 없음
  • 상환기간이 길어지면 매년 갚아야 할 원금 및 이자가 상대적으로 줄어들기 때문에 거치기간이나 상환기간에 따라 더 많은 대출을 받을 수도 있음
  • 해당 대출은행에서의 원금과 이자 + 타은행의 대출은 이자만 합쳐서 계산

 

DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율 = 대출금 다 합쳐서 계산 (주담대, 자동자 대출, 학자금 대출이고 뭐고 그냥 내 앞으로 받아놓은 모든 대출 다 합쳐서 상환능력 계산한다고 생각하면 됨... ^^)

전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율

DSR 계산법

(주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

  • DTI보다 까다로운 제한을 둔 방식
  • 전체 금융 부채 = 원리금 포함한 모든 신용대출 원리금의 총대출 상환액
  • 예. 연 소득 1억, 연간 원리금 상환액 2,000만원이라면 DSR은 20%
  • DSR 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다가 볼 수 있음
  • DSR 계산에 들어가는 소득
    • 증빙소득(근로소득 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 사업소득 원천징수 영수증, 연금증서 등)
    • 인정소득(국민연금공단, 건강보험공단 등 공공기관 발급 자료)
    • 신고소득(이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액)

 

7월부터 전체 규제지역·시가 6억원 초과 주택에 적용
DSR 산정 시 신용대출 상환 기간도 10년→5년 축소

 

신용 대출 한도 계산 방식

그렇다면 학생이나 전업주부에게 DSR을 적용하는 방식에 대해 자세히 계산 해보자!!!

신고소득 중 카드 사용률(45.5%) 민간 저축률(27.8%)으로 대출한도는??

 

카드 사용률 적용하는 경우

연간 1천500만원씩 신용카드를 이용 중인 전업주부의 경우 1년간 신용카드 소득공제 금액(1천500만원)을 신용카드 사용률(45.5%)로 나눈 값에 90%를 곱하면 연 소득이 3천만원으로 추정된다. 같은 조건에서 최대 신용대출 한도는 약 9천200만원이다. (출처: 매일경제)
전업주부가 연 1500만원을 신용카드로 결제했다면 이를 신용카드 사용률(45.5%)로 나눠 약 3,000만원의 소득이 있는 것으로 간주한다. 이렇게 되면 약 9,200만원까지 신용대출을 받을 수 있다. (출처: 한국경제)

 

정확히 32,967,032원이네욤. 300만원이 어딘데요 기자님...

저축률 적용하는 경우

소득이 일정하지 않은 학생과 주부, 일용근로자 등의 소득 산정 땐 임대·금융소득·매출액·카드 사용액·저축액 등 다양한 자료가 활용된다. 예를 들어 적금을 매달 50만원씩 넣는 학생은 1년 납부 금액(600만원)을 민간저축률(27.8%)로 나눈 값에 90%를 곱해 연 소득을 1900만원으로 추정할 수 있다. 이 경우 DSR 40%를 적용하면 다른 대출이 없을 때 신용대출 최대 한도는 약 5800만원(만기 10년·연 이자 3% 기준)이다. (출처: 매일경제)

DSR 40% 적용 받으려면 자동차도 현금빵으로 사시고, 학비도 현금 박치기 하세요~~~~~~~~!!!! 어려운 거 아니잖아요~~~!~~~~~!~~!!!!!!!!!! 

 

그래서 시뮬레이션을 돌려봤어요.

 

사례1. 카드 사용액

서울 아파트(12억), LTV(대출신청금액) 4.1억, 금리 2.7%, 30년 분할상환

카드 사용금액 카드 사용률 연 소득 추정액
(최대 5천만원 상한 적용)
DTI
15,000,000원 45.50% 29,670,330원 67.26%
20,000,000원 45.50% 39,560,440원 50.44%
22,500,000원 45.50% 44,505,495원 44.84%
25,000,000원 45.50% 49,450,549원 40.35%
30,000,000원 45.50% 59,340,659원 33.63%

 

연 소득 추정금액 = (카드사용금액 / 카드사용률 45.5%) * 90%

 

연 2천5백만원 정도 사용하면 되니까... 한 달에 200만원 정도 사용!

가족이 나눠서 같이 사용하면 (대출신청자 명의 카드 사용 필수) 2인이 각자 한 달에 100만원 정도 사용!

추가로 오래된 가전제품 몇 개 바꿔주면 넉넉히 가능할듯 하다 :)

추정소득 계산을 위한 연카드사용액 참고 기준

출처: 부동산 계산기

카드 사용액은 아래 둘 중 하나를 대상으로 한다.

1. 대출 신청일의 직전년도 연말정산용 확인서상의 소득공제금액

2. 대출 신청일 현재 직전월기준 최근 1년간 개인신용카드(가족카드 포함) 사용 실적표

※ 단 연말정산 소득공제 비대상금액은 사용금액에서 제외

 

 

연말정산 소득공제 비대상금액은 무엇?

출처: 토스(Toss) 블로그

신용카드 공제대상이 아닌 금액들 신용카드사용금액에서 제외되니 유의할 것.

  • 각종 세금 (취득세, 지방세, 소득세, 자동차세 등)
  • 공과금 (전기세, 수도세 등)
  • 통신비
  • 상품권 구입비
  • 신차 구입비
  • 해외 사용금액 (해외직구, 해외여행지에서 결제한 금액 등)

 

위에 적어둔 계산식으로 계산해보면 이렇게 DTI를 구하실 수 있어요.

혹시 본인의 상황에 맞게 시뮬레이션을 해보려는데 어려우시다면 댓글 남겨주세요~

 

그럼 빠잉!